양도소득세 비과세 혜택 정리

부동산을 매수 후에 향후 차익을 내며 팔게 되면 양도소득세를 부과하게 됩니다. 하지만 일정 요건에 해당되면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는데요. 양도소득세를 비과세 받게 되면 적게는 몇백에서 많게는 몇 천까지 세금을 아낄 수 있습니다.

그렇기 때문에 양도소득세 비과세 혜택을 알고 있는 것은 매우 중요한데요. 소중한 우리의 재산을 아끼기 위해 이번 포스팅에선 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 혜택에 대해서 정리해 보겠습니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세

부동산은 주거의 개념입니다. 따라서 정부도 한 가구에서 한 주택을 소유하고 있는 경우엔 양도소득세를 과세하진 않습니다. 하지만 세상엔 얼마나 많은 사람과 많은 경우가 있겠습니까? 그래서 일정 기준을 가지고 적용을 해야 합니다.

따라서 양도소득세 비과세를 받기 위한 1세대 1주택의 경우 아래의 요건에 해당 되어야 합니다.

1) 1세대가 국내에 1주택을 보유

2) 2년 이상 보유

3) 17.8.3 이후 취득 시 조정대상지역이라면 2년 이상 거주

4) 양도 당시 실질거래가액이 12억 초과하는 고가주택은 제외

즉, 한 가정이 한 집을 2년 이상 보유하는 경우 비과세 혜택이 주어집니다. 하지만 만약 17.8.3이후에 조정가능지역에서 집을 매수했다면 2년 이상 거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세

하지만 살다 보면 다양한 이유로 잠시동안 2주택이 되는 경우가 있습니다. 예를 들어 자녀를 더 낳아서 더 넓은 집으로 이사를 가야 하는 경우 첫 번째 집과 두 번째 집을 일시적으로 보유할 때가 있습니다. 또한 상속이나 혼인 등으로 세대가 합쳐져서 일시적으로 2세대가 되는 경우도 있습니다.

즉 예기치 않게 일시적으로 1세대 2주택을 보유하는 경우 양도소득세를 과세하게 된다면 형평성에 어긋납니다. 따라서 이런 경우 일시적으로 1세대 2주택 양도소득세를 비과세 하는 혜택을 주는데요. 이 또한 여러 경우의 수가 있기 때문에 아래의 요건에 해당되어야 혜택을 받을 수 있습니다.

그 전에 일시적 1세대 2주택을 받기 위해서는 첫 번째 주택이 1세대 1주택의 요건에 해당되어야 한다는 전제가 있습니다. 첫 번째 주택이 한 채일 때 양도소득세 비과세 요건에 해당되지 않는데 2주택자가 되면 더더욱 비과세 요건을 해 줄 필요가 없기 때문입니다.

일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건은 아래와 같습니다.

1) 종전주택 취득 후 1년 이후에 신규 주택을 매수

2) 종전주택에 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 2년 이상 거주)

3) 신규 주택을 취득 후 3년 이내에 종전주택 매도

일단 크게는 저렇게 3가지 요건입니다. 하지만 세부적으로는 조금씩 다를 수 있습니다. 특히 3번의 경우 세부적으로 구분이 되는데요. 이에 대해서 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

일반적으로 신규 주택을 취득 후 3년 이내 종전주택을 매도하면 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받게 됩니다. 하지만 신규주택과 종전주택이 둘 다 취득 시점에 조정대상지역이라면 요건이 조금 달라집니다.

신규주택, 종전주택 모두 취득시점 조정대상지역인 경우

신규주택 혹은으 종전주택 한쪽만 조정대상지역이거나 둘다 조정대상지역이 아닌 경우에는 요건3(신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매도)이 그대로 적용됩니다. 즉 3년이내 종전주택을 매도하면 되는 것이죠.

하지만 신규주택과 종전주택 모두 취득시점에 조정대상지역인 경우엔 3년이 적용되지 않습니다. 신규주택을 언제 취득했느냐에 따라 이 요건이 조금씩 달라집니다.

만약 신규주택과 종전주택 모두 취득시점에 조정대상지역인 경우엔 신규주택 취득시점에 따라 종전주택 매도 가능 기간이 달라집니다.

2018.9.13 이전에 신규주택을 매수 하였다면 3년 이내에 종전주택을 매도하면 됩니다. 하지만 2019.12.16 이전에 신규주택을 매수하였다면 2년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 또한, 22.5.10 이전에 신규주택을 매수하였다면 1년 이내 종전주택을 양도하고 신규주택에 전입을 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 22.5.10 이후부터는 기존보다 완화된 2년 이내에 종전주택을 양도하기만 하면 됩니다.

마치며

지금까지 부동산 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 요건들에 대해서 알아보았습니다.

일반적으로 2주택부터 다주택자가 되는데요. 이렇게 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있으니 꼭 잘 알아보시기 바랍니다.

또한, 다주택을 처분 하려는 경우 양도차익이 적은 것부터 매도하는 것이 좋습니다. 다주택인 경우 일반적인 세율에 과세가 중과되기 때문에 양도차익이 적어서 중과된 세율이 부과되어도 양도소득세가 최소한으로 나올 수 있기 때문입니다.

이 글이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.

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